פסק-דין בתיק ת"א 702669/06

התובע, הקדש בתי ראנד, הוא בעלים של נכס שהושכר לנתבעת, עיריית ירושלים, בשכירות מוגנת. בשנת 2002 ניתן פסק-דין שלפיו התקבלה תביעת פינוי שהגיש ההקדש נגד העירייה וזאת לאחר שנקבע כי מאז שנת 1984 לא שילמה העירייה דמי שכירות. בתביעה הנדונה, עתר התובע לקבלת דמי שכירות ראויים עבור מלוא התקופה שעבורה לא שילמה העירייה דמי השכירות.

בפסק-דין קודם שניתן בתביעה הנדונה נקבע, כי התביעה ברובה המכריע התיישנה זה מכבר ואילו ביחס לתקופה קצרה בת מספר חודשים נקבע כי יש לדחותה מחמת שיהוי בהגשתה. התובע ערער על פסק-דין זה אל בית המשפט המחוזי בירושלים, אשר קיבל את הערעור בחלקו והורה לבית-משפט זה לדון בשלושת הנושאים הבאים: דמי השימוש הראויים לתקופה שלגביה נקבע כי התביעה לא התיישנה; טענת התובע שניתן לקזז את חוב הארנונה כנגד דמי השימוש שעל העירייה לשלם; טענת השיהוי בעניין מקצת מהתקופה שלגביה נקבע שהתביעה לא התיישנה.

א.         רקע - עיקרי העובדות ועיקרי ההליכים

            תביעת הפינוי

2.         התובע בתביעה שכנגד, הקדש בתי ראנד (להלן - התובע או ההקדש), הוא הקדש לצרכי צדקה שבבעלותו נכסים בשכונת בתי ראנד בירושלים. בין שאר נכסיו, גם הנכס נושא התביעה המצוי ברחוב שומרון 1 בירושלים (להלן - הנכס), אשר הושכר בשנת 1943 בשכירות מוגנת לוועד הקהילה העברית בירושלים (הסכם השכירות מיום 7.1.1943 - מצורף אל נספח א' של כתב התביעה שכנגד, אשר יכונה להלן - כתב התביעה), שלימים עיריית ירושלים, היא הנתבעת שכנגד (להלן - הנתבעת או העירייה), נכנסה בנעליו. על-פי הסכם השכירות הושכר הנכס כדי לשמש לגן ילדים ולדירה ואמנם במהלך השנים שימש למטרה זו ולימים שימש לתלמוד תורה.

בשנת 1984 הפסיקה העירייה לשלם להקדש את דמי השכירות. ביום 4.4.2000 פנה בא-כוח התובע אל ראש עיריית ירושלים בדרישה שדמי השכירות ישולמו ולא זכה להתייחסות ממשית (התכתבות זו - מצורפת אל נספח א' של כתב התביעה). ביום 23.5.2000 הגיש התובע לבית משפט זה תביעת פינוי נגד הנתבעת שבה עתר לפינויה בין השאר, בשל אי תשלום דמי השכירות (ת"א 8393/00. כתב התביעה - שם, נספח א'. תביעה זו תכונה להלן - תביעת הפינוי). בפסק הדין שניתן בתביעת הפינוי ביום 15.1.2002 (פסק-דינו של כבוד סגן הנשיא (כתוארו אז) יצחק שמעוני - שם, נספח ח'), התקבלה התביעה מהנימוק שהתקיימה עילת הפינוי של אי תשלום דמי שכירות, ונקבע כי על הנתבעת לפנות את הנכס. מאחר שהנכס שימש למוסד חינוכי, נקבע בפסק הדין שפינוי הנכס יידחה עד סוף שנת הלימודים התשס"ב, וכי בכל מקרה יפונה, לא יאוחר מיום 10.7.2002.

3.         במהלך בירור התביעה, נעשה ניסיון בין הצדדים להגיע להסדר פשרה שלפיו הצדדים יגיעו לידי הסכמה באשר לשיעור דמי השכירות שתשלם העירייה והתובע יחזור בו מתביעת הפינוי. לשם כך הוסכם על מינוי השמאית הגב' נאוה סירקיס מטעם בית המשפט, כדי שתקבע את דמי השכירות הראויים (להלן גם - השמאית). חוות-דעתה הוגשה ביום 10.7.2001 (שם, נספח ג'), ונקבע בה כי דמי השכירות השנתיים הראויים עבור הנכס הם בסך של 50,130$ לשנה. יוער כי על-פי ממצאי חוות דעת השמאית, שטחו המקורי הבנוי של הנכס הוא כ-232 מ"ר (במשך השנים נוספו עוד קומת יציע ששטחה כ-116 מ"ר, תוספת בניה ששטחה כ-24 מ"ר וצריפים ששטחם כ-112 מ"ר), והחצר ששטחה הכולל כ-500 מ"ר. לאחר הגשת חוות-דעת השמאית, לא הגיעו הצדדים לידי הסכמה, ולפיכך כאמור, ניתן פסק הדין שהורה על פינוי הנתבעת מהנכס. בעניין זה נאמרו בפסק הדין בתביעת הפינוי הדברים הבאים (בפסקה 7):

                        "אין חולק כי לא שולמו דמי שכירות החל משנת 1984 ועד היום. לטענת הנבעת, נסיבותיו המיוחדות של העניין בנוגד לשתיקת הבעלים, מחייבת מתן סעד מיוחד לנתבעת. התובע לא פנה לנתבעת בבקשה לתשלום דמי שכירות, במהלך כל השנים וגם פנייתו לבית המשפט לא לוותה בבקשה קונקרטית לדמי שכירות שעל הנתבעת היה לשלם.

                        מנגד, טוען בא-כוח התובע כי אין לקבל טענות הנתבעת שהרי יכלה היא לשלם את דמי השכירות כמתחייב מהסכם השכירות שהוצג לפניה, בתוספת ההצמדות הנדרשות, אך גם זאת לא טרחה לעשות.

מסכים אני עם טענות בא-כוח התובע כי לא הייתה כל מניעה מצד הנתבעת לשלם את דמי השכירות מיד עם הגשת התביעה, ואולם הנתבעת בחרה שלא לעשות כן.

                        יצוין, כי בדיון מיום 18.1.2001 הגיעו הצדדים לידי הסכמה דיונית לפיה ימנה בית המשפט שמאי מוסכם מטעמו, את השמאית נאוה סירקיס, אשר תבקר במקום ותקבע את דמי השכירות הראויים בגין המושכר. אם תיפתר בעיית דמי השכירות ויתר הבעיות יחזור בו התובע מתביעת הפינוי.

                        ואכן, ביום 10.7.2001 הגישה השמאית חוות דעת בה נקבעו דמי השכירות השנתיים בסך של 50,130$. ברור כי התנהגות הנתבעת לאי תשלום דמי השכירות כפי שנקבעו על-ידי השמאי מוסכם מטעם בית המשפט הינה התנהגות מתחמקת, בלתי ברורה לחלוטין ונעדרת תום-לב. לכך יש להוסיף כי התובע פנה במכתב דרישה עוד לפני הגשת כתב התביעה לראש עיריית ירושלים, במכתב מיום 4.4.2000 ודרישה זו, כאמור, לא נענתה.

                        כידוע, בעל הבית אינו חייב לפנות אל הדייר באזהרה מוקדמת לפני הגשת התביעה. אזהרה זו אינה דרוש על-פי החוק כדי ליצור עילת פינוי של אי המשכת תשלום דמי השכירות. והרי התובע פנה בדרישה מתאימה וחרף זאת בחרה הנתבעת מטעמים השמורים עימה שלא לשלם לתובע כל תשלום. אמנם התביעה שלפניי אינה מגלמת בתוכה תביעה כספית לתשלום דמי שכירות ועל-פי הערכה חייבת עיריית ירושלים לתובע, לכאורה, סכום של מאות אלפי דולרים".

הנתבעת פינתה את הנכס ביום 29.7.2002 וביום 27.7.2002 שילמה לתובע עבור דמי השכירות לכל התקופה שראשיתה בחודש אפריל 1984 ועד חודש יולי 2002 סך של 29,000 ש"ח.

4.         על פסק הדין בתביעת הפינוי הגישה הנתבעת ערעור אל בית המשפט המחוזי בירושלים אשר במסגרתו ערערה על קביעת בית המשפט כי התנהלותה הייתה "נעדרת תום לב" וכן על חיובה בתשלום הוצאות משפט ושכר-טרחת עורך-דין בסך של 40,000 ש"ח (ע"א 3130/02). במהלך הדיון שהתקיים בערעור ביום 8.10.2002, הודיעה הנתבעת כי ולאור הערות בית המשפט (כבוד השופטות מ' נאור, מ' ארד וכבוד השופט ע' חבש), היא מבקשת לבטל את הערעור.

            עיקרי ההליכים בתביעה הנדונה (שלבים קודמים)

5.         ביום 16.5.2006 הגישה הנתבעת נגד התובע את שתי התביעות שבכותרת בהליך של סדר דין מקוצר ובהן נתבע הוא לשלם מסי ארנונה עבור שניים מנכסיו. בתביעה בתא"מ 202669/06 נתבע סך של 22,763 ש"ח ובתביעה בתא"מ 702670/06 נתבע סך של 9,363 ש"ח (להלן - תביעות העירייה). בקשות רשות להתגונן שהגיש התובע התקבלו בהחלטות הרשם מיום 25.10.2006 ומיום 31.1.2007,  ונקבע כי תביעות העירייה תתבררנה בהליך של סדר דין מהיר.

בקדם המשפט שהתקיים ביום 21.6.2007 (בפני כבוד השופט מוריס בן-עטר ז"ל) נקבע, כי הדיון בשתי התביעות יאוחד (יוער כי לאחר שתביעות העירייה נמחקו ובמהלך בירור התביעה שכנגד, נקבע כי היא תתברר בהליך של סדר דין רגיל. ראו בין השאר, הוראה למזכירות בעניין מיום 17.7.2012). עוד נקבע באותה החלטה כי על הנתבעת למסור לתובע תרשים או תיאור מילולי שיאפשר את זיהוי הנכס. בנוסף לכך, נעתר בית המשפט לבקשת התובע להגיש כתב הגנה מתוקן תוך שלושים יום מהיום שיקבל מהנתבעת את תיאור הנכסים כאמור (עוד נדגיש, כי במועד זה טרם ביקש התובע להגיש תביעה שכנד וממילא שלא ניתנה כל החלטה בעניין זה).

6.         בדיוני קדם-משפט הבאים (אף הם התקיימו לפני כבוד השופט מוריס בן-עטר ז"ל), מיום 17.10.2007 ומיום 9.4.2008 חזר התובע על בקשותיו לקבל מהנתבעת מסמכים שונים ובהם גם תשריטים, אשר יאפשרו את זיהוי שני הנכסים שבגינם הוגשו תביעות העירייה. בדיון מיום 17.10.2007 הורה בית המשפט לתובע להגיש תרשים של הנכסים בתוך המועד שנקבע ואילו בדיון מיום 9.4.2007 הורה בית המשפט לנתבעת להגיש בתוך שלושים יום את המסמכים שהתבקשו ולתמוך זאת בתצהיר. מסמכים שונים ובהם בין השאר תשריטים של שני הנכסים ושל נכסים נוספים של ההקדש הגישה העירייה, חלקם בתצהיר וחלקם ללא תצהיר במועדים שונים (הודעות הנתבעת מתאריכים 12.8.2007, 18.2.2008, 2.6.2008 ו-21.7.2008).